如何在新的租賃模式下避雷？

　　最近關于蛋殼公寓的消息不斷，對蛋殼公寓的投訴已經超過3萬，大部分是押金不能退還，但這只是冰山一角。有些人不僅拿不回押金和租金，還背負著沉重的租金貸款，給他們的生活帶來了更大的負擔。還有很多這樣的事情。自2018年以來，長期租賃公寓已經爆炸了170多套，蛋殼公寓只是眾多爆炸性公寓之一。這不禁反思了長期租賃公寓的混亂是如何產生的？上海黃埔刑事律師帶您一起了解了解。

　　1、要了解長期租賃公寓混亂背后的深層原因，首先要有基本的了解。

　　長期租賃公寓是三級房地產市場下的一個新興產業。在租購并舉政策的幫助下，它迅速發展起來。它租賃業主的房屋，補充裝修和家具電器，然后出售以賺取差價，類似于當前的二房東。然而，為了搶占市場份額，一些長期租賃公寓開始使用高收入、低租金、長收入、短付款等不正當手段跑馬圈。同時，為了彌補資金漏洞，一些運營商強迫或誘導租戶申請租金貸款，這已成為其雷電爆炸的隱患。

　　高收低租是指拼命收取超過市場租金20%-40%的房屋，然后以低于支付房東租金的方式收取租戶租金。長收短付是指按月或季度向房東支付租金，并按半年或一年向租戶一次性收取租金。由于運營公司收取承租人的租金周期長于支付給房東的租金周期，占用大量現金，形成資金池。

　　2、當雷電爆炸發生時，不僅是租戶，還有房東。租金無法收到，自身利益的損失導致許多房東戶趕出，侵犯了租戶的利益。

　　當我們同情雙方時，我們也應該看到合理的權利糾紛——當房東和運營商的合同終止時，房東能否憑所有權收回租賃？

　　如果房東與長期租賃公寓簽訂租賃合同，房東有權收回租賃。當長期租賃公寓平臺資金鏈斷裂，不能支付房東租金時，房東有權終止租賃合同，要求長期租賃公司返還租賃物（《中華人民共和國合同法》第二百二十七條承租人無正當理由未支付或延遲租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以終止合同。），在法律層面上，承租人與長期租賃公司有債權關系。債權不足以對抗房東的財產權。

　　如果房東與平臺簽訂委托管理合同，房東無權驅逐租戶。（如果房東與長期租賃公司簽訂委托經營合同，但長期租賃公司未披露租戶，并以自己的名義出租房屋，則視為租賃關系。）在這種情況下，房東和平臺被視為一方。作為房東的代理人，長期租賃公司委托與租戶簽訂租賃合同，相當于房東與租戶簽訂租賃合同。只要租戶按照合同約定支付租金，就不符合《合同法》第二百二十七條的規定，租賃合同仍然有效。如果房東要求他搬出房子，甚至暴力撤回物品，租戶可以起訴以維護他們的合法權益。

　　3、在談到房東和租戶之后，讓我們來談談長期租賃公寓平臺的治理。住房建設部今年9月發布的《住房租賃條例（草案）》將住房租賃企業視為高風險經營行為，房地產管理部門應當將其列入異常經營清單。

       4、法律條例

　　根據《住房租賃條例》（草案）第五十三條有下列情形之一的，房地產管理部門應當給予警告，責令限期改正；逾期不改正的，責令停業一個月以上六個月以下；沒收違 法所得，并處五倍以下罰款；無違法所得的，處一萬元以上五萬元以下罰款；情節嚴重的，由市場監督管理部門吊銷營業執照。違法經營的，由市場監督管理部門依法處罰。造成損失的，依法承擔賠償責任：

　　(一)不符合住房租賃經營資金、專業人員、管理水平要求的；

　　(二)未建立住房租賃信息檢查、安全保障等內部管理制度；

　　(三)要求承租人以隱瞞、欺騙、強迫等方式使用住房租金貸款；

　　(四)誘導承租人以租金優惠的名義使用住房租金貸款；

　　(五)房屋租賃合同包括租金消費貸款。

　　這些措施無疑是異常租賃市場恢復正常，但解決這些問題不僅取決于政府，還取決于我們自己：

　　1.選擇標準化的租賃企業。房東、租戶應選擇標準化、高市場信譽的住房租賃企業或經紀機構。

　　2.了解周邊租金價格。雙方要警惕企業高進低出、長收短付帶來的風險，避免企業爆倉、跑路造成的損失。

　　3.選擇較短的支付周期。合同中盡量約定每月或最長不超過每季度支付租金，避免一次性支付較大的租金。

　　4.轉賬支付應保留轉賬憑證，現金支付應要求收款人出具收據。

　　5.防范租金貸款等風險。注意檢查租賃合同中是否有租金貸款、租金貸款、租金分期付款、分期付款等相關條款，是否需要簽訂額外的相關貸款補充協議，仔細詢問需要持身份證拍照的行為的目的，避免租金貸款。

　　當自身權益受到危害時，積極向有關部門報告，必要時采取訴訟手段。上海黃埔刑事律師?